שלחו לנו דוא"ל 04-9969010
ייצוג בעסקאות מקרקעין

מהו היום הקובע לצורך חישוב מס שבח שיחול על מוכר בעת מכירת נכס שברשותו

צליל דפני קנזי, עו"ד, 19.11.18

מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון אשר נובע ממכירת נכס מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המקור החוקי להטלת המס הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. המס יוטל על ההפרש שבין המחיר ששולם בעת רכישת הנכס לבין המחיר בו נמכר הנכס (כאשר מההפרש מנקים הוצאות שהוצאות לצורך רכישת / השבחת הנכס ופחת).

מס שבח הינו מס המחושב בחישוב ליניארי, או בעברית פשוטה – באופן יחסי. כלומר, מס השבח יחושב באופן יחסי לכל התקופה בה החזיק המוכר בנכס. משום כך, המוכר ישלם שיעור מס שונה בגין כל תקופה בה החזיק בנכס.

עד ליום 6.11.2001, שיעור מס השבח יכול היה להגיע עד ל-50% מס, אולם נוכח המלצותיה של וועדת רבינוביץ ורו"ח יאיר רבינוביץ שישב בראשה, הופחתו שיעורי מס השבח לשיעורים נמוך יותר – 20%, אשר לימים עלו ל-25%.

כאמור, מס השבח מחושב לפי תקופות ובאופן יחסי, באופן הבא: בגין התקופה מיום רכישת הנכס ועד ליום 6.11.2001 – ישלם המוכר על השבח שהצטבר מס בשיעור של 48%. בגין התקופה מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2011 ישלם המוכר על השבח שהצטבר מס בשיעור של 20%. כמו כן, יש להוסיף מס אינפלציוני בשיעור של 10% על השבח שהצטבר עד ליום 31.12.1993.

מה קורה כאשר המוכר מחזיק בנכס שנים רבות, לרבות בתקופה בה המס עמד על שיעור גבוה במיוחד (48%) , אולם ההשבחה של הנכס (למשל שינוי יעד שגרם להקפצת שווי המקרקעין), התרחש התקופה ששיעורי המס היו נמוכים יותר (20% / 25%)? האם המוכר יחוייב לשלם מס בשיעור נצוך או שמא המוכר יחוייב לשלם מס בחישוב ליניארי (יחסי) הכולל אף שיעורי מס גבוהים?

שאלה זו נענתה על ידי בית המשפט העליון בע"א 8569/06 מנהל מסמ"ק חיפה נ' פוליטי – שם, מר פוליטי רכש בשנת 1992 יחד עם אדם נוסף חלקת קרקע. לאחר ששיעור מס שבח הופחת ל-20%, רכש פוליטי חלק נוסף בקרקע ועל שני החלקים יחדיו נבנה בניין. פוליטי קיבל 5 דירות ומתוכן מכר 2 דירות לצד שלישי. פוליטי ביקש כי שיעור המס שיחול במקרה שלו יהיה 20%, שכן ההשבחה של המקרקעין התרחשה לאחר שנת 2002, בתקופה שבה שיעור מס השבח עמד על 20% ולכן, אין זה יהיה ראוי למסות אותו באופן ליניארי (יחסי) על כל השבח בשיעור של עד 48%. בית המשפט העליון לא קיבל את עמדתו של פוליטי וקבע כי "אין מקום לאפשר סטייה מנוסחת החישוב הליניארי [...] לפרשנות שמציע המשיב אין נקודת אחיזה ארכימדית בלשון החוק, היא אינה מגשימה את התכלית והאיזון בין האינטרסים השונים שבחר בו המחוקק במסגרת החוק והיא אף אינה עולה בקנה אחד עם פרשנות הרמונית של הוראות החוק מתוכו ובו ושל הוראות החוק מול חקיקה אחרת.". נוכח האמור בפסיקתו של בית המשפט העליון, הרי שאין זה משנה אם ההשבחה נעשתה בתקופה שבה שיעורי המס היו נמוכים יותר, וזאת מאחר וממסים באופן ליניארי (יחסי) לכל התקופה את השבח שהצטבר על המקרקעין.

לייעוץ ראשוני חינם השאר פרטים

לייעוץ ראשוני התקשר
השאר פרטים
לייעוץ ראשוני ללא עלות השאר פרטים