שלחו לנו דוא"ל 04-9969010
ייצוג בעסקאות מקרקעין

ניכויים מותרים בחישוב השבח על מכירת דירה מגורים

צליל דפני קנזי, עו"ד, 21.08.18

במאמר זה נגלה לכם סוד אשר עשוי לחסוך לכם הרבה מאוד כסף בעת מכירת דירת המגורים שלכם, במידה ותמכרו אותה שלא בפטור ממס שבח.

אחד הדברים שעל עורך דין טוב לבצע הינו הפחתת ההוצאות המותרות בניכוי שהוציא המוכר לשם השבחת הנכס הנמכר. הסיבה לכך היא, שניכוי ההוצאות עשוי להוזיל משמעותית, לעיתים באלפי ובמאות אלפי ₪ את המס שעל המוכר לשלם לרשות המיסים.

איך זה עובד?

עורך הדין אשר ערך את השומה, יגיש הצהרה למס שבח – במסגרת ההצרה הזו, ידווח העורך דין את סכום השבח שעליכם לשלם בתוך 60 ימים ממועד החתימה על החוזה, שזהו מועד מכירת הזכות. חשוב! שכבר בשלב זה, יוגשו כל ההוצאות אשר מותרות בניכוי.

מה זה בכלל מס שבח?

מס שבח משולם על הרווח של המוכר בעת מכירת הזכות במקרקעין. סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") קובע כי "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה [...]". דוגמא: מוכר מכר זכות במקרקעין, בסכום של 1,000,000 ₪. הזכות נרכשה על ידו ב-800,000 ₪. 1,000,000 ₪ -800,000 ₪ = השבח על הנכס, 200,000 ₪. כלומר, המוכר הרוויח ממכירת הנכס 200,000 ₪. ואולם, מסכום זה, יש לנכות הוצאות מותרות בניכוי ולהוסיף פחת (במקרים המתאימים).

ניכוי ההוצאות הללו, עשויות להקטין את השבח שיצטרך לשלם המוכר, לעיתים באלפי ובמאות אלפי שקלים.

ההפרש + ניכוי ההוצאות + הוספת הפחת (במקרים המתאימים), הוא "יתרת שווי הרכישה" (לפי סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין).

החוק מבחין בין שני סוגי פרסומים (סעיף 3 לחוק): פרסום שאינו בכתב – פרסום שאינו בכתב נחשב לפרסום לשון הרע אם הגיע לאדם אחר זולת הנפגע, כלומר לצד שלישי; פרסום בכתב – פרסום בכתב נחשב לפרסום לשון הרע, גם אם רק היה עשוי, כלומר, היה לו פוטנציאל להגיע לאדם אחר זולת הנפגע.

מהם הניכויים המותרים בשומת מס השבח?

רשימת ההוצאות המותרות בניכוי מופיעה בסעיף 39 ו39א לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר המכנה המשותף של כולן הוא הוצאות אשר השביחו את הנכס או שימשו לצורך רכישתו / מכירתו. וכך קובע סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין: "לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאות לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואין מותרות בניכוי לפי הפקודה" (פקודת מס הכנסה – הערה שלי).

להלן רשימה של ההוצאה (הרשימה הינה חלקית בלבד וכוללת את ההוצאות הנפוצות יותר):

• כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה – לשם השבחת המקרקעין הנמכרים כולל – שווי העבודה להשבחת המקרקעין. דוגמא: שיפוץ שהשביח את הנכס. ואולם, רצוי לשמור קבלות על מנת לצרפן לשומה. צירוף קבלות מונע מחלוקות עתידיות לגבי ההוצאה מול רשות המיסים.

• אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין לפי תקנות העברת מקרקעין (אגרות), תשט"ז – 1956, או לפי תקנות שהיו בתוקף בעת העברת המקרקעין על שם המוכר.

• אגרות ששילם המוכר לרשויות המקומיות לפי חוק הרשויות המקומיות (אגרת העברת מקרקעין), תשי"ט – 1959.

• דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות (אך לא יותר מ2% מגובה התמורה ברכישת הזכות במקרקעין).

• דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין (אך לא יותר מ-2% מהתמורה שקיבל בעדם).

• שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ומכירתה.

• שכר טרחת שמאי ששולם בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה.

• שכר טרחת מודד מוסמך ששולם בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה.

• מס רכוש ששולם / מס רכוש עירוני / ארנונת רכוש המשתלמת לרשות מקומית.

• שכר טרחת מודד מוסמך ששולם בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה.

• במכירת חכירה – הוצאות על רישום השעבוד על זכות החכירה, דמי חכירה ודמי היוון.

• אם ישנה משכנתא על המקרקעין הנמכרים – עמלות ששילם המוכר לבעל המשכנתא בעד הסכמתו לאותה המכירה – עד 2% מסכום המשכנתא.

• תשלומי ריבית ריאלית על הלוואה שקיבל המוכר כאשר המועד הנלקח בחשבון הוא מיום הרכישה ועד 90 יום לאחר מועד המכירה ובלבד שההלוואה עומדת בתנאים הבאים: 1. מדובר בהלוואה לצורך רכישת הזכות במקרקעין או השבחתה של הזכות או לצורך פירעון יתרת הלוואה. 2. ההלוואה אינה מקרוב (לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו).

• פחת.

• סכום אינפלציוני.

• כאשר מדובר בזכות שניתנה ללא תמורה – יותרו בניכוי גם הוצאות שהוציא הבעלים הקודם וזאת מאחר והמוכר נכנס בנעליו של הבעלים הקודם לצורך יום הרכישה ושווי הרכישה.

שימו לב! חשוב לשמור את כל המסמכים, הקבלות, החשבוניות מס ויתר המסמכים הקשורים לרכישת, מכירת והשבחת הנכס, בכדי שעורך דינכם יוכל להטיב עמכם את תשלום המס.

משרדנו ישמח לעמוד לשירותכם ולהעניק לכם שירות בלתי מתפשר, מקצועי ואמין אשר יחסוך לכם בהוצאות (לעיתים באופן משמעותי ביותר של אלפי ומאות אלפי שקלים), באופן כזה שתשלמו מס רק בעד השבח האמיתי שהתקבל בידכם על הנכס הנמכר.

* האמור אינו מהווה תחליף ייעוץ משפטי, ובכל מקרה מובהר כי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין. לקבלת ייעוץ משפטי, מקצועי ואישי – ניתן לפנות למשרדנו.

לייעוץ ראשוני חינם השאר פרטים

לייעוץ ראשוני התקשר
השאר פרטים
לייעוץ ראשוני ללא עלות השאר פרטים