קונים דירה? האם בן הזוג של המוכר נתן את הסכמתו למכירה?
אחרי חיפושים רבים, סוף סוף מצאתם את דירת החלומות שלכם. אתם שוכרים שירותיו של עורך דין מפולפל, מנהלים משא ומתן עיקש עם המוכר ואפילו מצליחים להשיג מחיר שאפשר לומר שאתם דיי מרוצים ממנו.
מגיעים למעמד החתימה על החוזה ולכאורה המסמכים נראים תקנים, המוכר הוא הבעלים היחידי של הדירה בלשכת רישום המקרקעין או מה שנקרא בשפה העממית ב"טאבו". אתם חותמים על החוזה, משלמים את התשלום הראשון על הדירה, רושמים הערת אזהרה והעסקה מתחילה להתגלגל לה…
אבל אז, ככה פתאום, אתם מקבלים מסמך מבית משפט. מסתבר לכם שאשתו של המוכר מבקשת להורות לכם לעצור את העסקה, מאחר וגם לה יש זכויות בדירה שרכשתם ובית המשפט מוציא כנגדכם וכנגד המוכר צו זמני המורה לכם לעצור את המשך העסקה, עד אשר יתבררו טענות האישה בבית המשפט. הכסף ששולם על ידכם על חשבון הדירה כבר בוזבז על ידי המוכר, והנה אתם מוצאים את עצמכם תקועים בין שני בני זוג במהלכו של סכסוך משפחתי מפואר.
מה עשינו לא נכון? הרי המוכר רשום כבעלים היחיד של הדירה בטאבו! נכון, אבל התשובה היא שלפעמים הרישום פשוט לא מספיק. לא אחת קורה שבני זוג אשר קונים יחד דירה (כלומר, רוכשים אותה בכספים משותפים) רושמים את הדירה על שם אחד מהם בלבד, ממגוון סיבות רחב ביותר. במקרים של סכסוך בין בני הזוג או גירושין, רשאי כל אחד מבני הזוג להגיש תביעה לבית המשפט לענייני משפחה ולבקש כי יכירו בזכויותיו בנכס. אם כבר נעשתה עסקה שנוגעת לנכס המשותף, בית המשפט יורה במרבית המקרים על עיכוב העסקה, לכל הפחות עד למועד הכרעתו בסכסוך שבין הבעל והאישה וזאת נוכח הסכנה, שאחד מבני הזוג ינסה לנכס לעצמו רכוש שהוא רכוש משותף לבני הזוג.
וכך, אתם יכולים למצוא עצמכם באמצע סכסוך משפחתי שעשוי להימשך גם שנים רבות, לאחר שכבר השקעתם את כל או רוב כספי ההון העצמי שלכם.
איך נוכל להבטיח שדבר כזה לא יקרה? התשובה לשאלה הזו עוד יותר פשוטה – הסבו את תשומת ליבו של עורך הדין שלכם לכך.
כל מה שעורך הדין שלכם צריך לעשות זה פשוט לבדוק האם המוכר נשוי או האם יש לו בן/בת זוג ידועים בציבור. אם אכן המוכר נשוי או יש לו בן/בת זוג ידוע/ה בציבור, מוטב שתבקשו את הסכמתו המפורשת (והכתובה) של בן הזוג, אשר תאומת ותאושר בידי עורך דין. כל כך פשוט, אך מונע תקלות עתידיות מהסוג הזה ועוגמת נפש רבה.
שימו לב, שאם תצטרכו לקחת משכנתא כדי לממן חלק מהתמורה לדירה, הבנקים למשכנתאות ידרשו אף הם את אישור בן הזוג של המוכר בטרם יאשרו לכם לקחת משכנתא. זוהי דרישה סטנדרטית של הבנקים כיום והיא נודעה להבטיח כי הבנק לא יעמוד באמצע סכסוך משפטי שכזה ולא יידרש ליתן דין וחשבון כיצד אפשרו למוכר למשכן דירה שיש לה בעלים נוספים מבלי לקבל את הסכמתם.
חשוב להבין את העיקרון שעומד מאחורי העניין: הרי, במעמד לקיחת המשכנתא אתם עדין אינכם הבעלים הרשומים של הנכס, ולכן, אתם גם אינכם הממשכנים. אתם הלווים, אבל אינכם הממשכנים. הממשכן הוא בעל הנכס – המוכר. ולכן, אם לא תציגו לבנק למשכנתאות אישור מאת בן הזוג של המוכר, הבנק לא יאפשר לכם לקחת משכנתא, גם אם בפועל לא יתעורר שום סכסוך מול בן הזוג של המוכר.
מה צריך להכיל אישור בן הזוג? האישור צריך להכיל את פרטי הנכס הנמכר (כתובת, וגוש חלקה) וכן את הפרטים הבאים:
1. הצהרה כי החתום על המסמך הוא בן הזוג של המוכר הרשום כבעלים בטאבו.
2. הצהרה כי ידוע לו שהנכס נמכר לצד ג' ספציפי, ואת פירוט שמותיהם של הרוכשים.
3. ואישור כי אין לו התנגדות למכירת הזכויות בנכס לצד ג'; אין התנגדות למתן התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק למשכנתאות; ואין התנגדות לשעבוד הזכויות בנכס לטובת הבנק למשכנתאות.
לסיכום – פשוט וודאו מול עורך הדין שלכם, כי שאל אודות מצבו האישי של המוכר. וככל והמוכר נשוי או יש לו בן / בת זוג ידוע בציבור, עמדו על קבלת הסכמתם המפורשת, הכתובה ואשר תאומת בידי עורך דין טרם החתימה על ההסכם.
* האמור אינו מהווה תחליף ייעוץ משפטי, ובכל מקרה מובהר כי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין. לקבלת ייעוץ משפטי, מקצועי ואישי – ניתן לפנות למשרדנו.
יש הנוטים להקל ראש בעסקה של העברת דירה ללא תמורה, כלומר במתנה, מאחר ועל פניו העסקה נראית "פשוטה", אולם מדובר למעשה בעסקה מורכבת, כאשר החשש העיקרי הוא מפני תביעות עתידיות שעלולות להיות מוגשות על ידי בני משפחה ו/או יורשים אחרים של נותן המתנה לאחר שילך לעולמו. לכן, במעמד חתימת מסמכי העברת הדירה במתנה, על עורך הדין להגן על הצדדים, עד כמה שאפשר, מפני טענות עתידיות כנגד העסקה.
משרד עורכי דין דפני קנזי מתמחה בלווי עסקאות מקרקעין בכלל ובלווי עסקאות העברת דירה במתנה בפרט (לדוגמא: עסקת העברה מהורה לילד, בין אחים וכדומה) וישמח לעמוד לשירותכם.
במאמר זה, נציין את ההיבטים המשפטיים החשובים שיש לשים לב אליהם כשאר מעבירים דירה במתנה, ללא תמורה.
עסקת מתנה, כפי שקובע סעיף 1 לחוק המתנה, תשכ"ה – 1968 (להלן: "חוק המתנה"), היא עסקה בה צד אחד (שייקרא להלן: "נותן המתנה"), מעביר לצד השני (שייקרא להלן: "מקבל המתנה") זכויות במקרקעין (במלואן או חלקן), לדוגמא: דירת מגורים, ללא כל תמורה (לא בכסף, לא בטובת הנאה, לא בתמורה עתידית ואף לא בתמורה פעוטה), ולמעשה בחינם. זוהי עסקה נפוצה יחסית, בקרב בני משפחה.
הסיבות העיקריות להעברת דירה ללא תמורה, העברת דירה במתנה:
- 1. רצונו של נותן המתנה לתת מתנה – ממש כפי שזה נשמע, רצון של נותן המתנה להעניק מתנה (כאמור ללא כל תמורה ואפילו לא פעוטה) למקבל המתנה (לדוגמא: הורה וילד, אח ואחות, או מעביר וצד ג').
- 2. מניעת סכסוכי ירושה עתידיים – באמצעות העברת דירה במתנה ניתן להשיג וודאות גדולה יותר מאשר באמצעות העברת דירה באמצעות צוואה, לאחר הפטירה. הסיבות לכך הן שעל צוואה ניתן להגיש התנגדות וכן צוואה (רגילה) ניתנת לשינוי. ולכן, ישנם מקרים בהם נמליץ לבצע העברה ללא תמורה עוד בחיי נותן המתנה.
- 3.שיקולי מס – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") מאפשר הטבות מס מסוימות לעסקאות מתנה מסוימות. כך למשל, העברת דירה במתנה מהורה לילד מאפשרת להעביר את הדירה בפטור ממס שבח (מדובר למעשה באירוע דחיית מס – ולא בפטור מוחלט כפי שנוטים לחשוב, שכן כאשר מקבל המתנה ירצה למכור את הנכס, הוא ייכנס לנעליו של המעביר לצורך שווי הרכישה ויום הרכישה של הנכס המועבר במתנה). כמו כן, העברת דירה במתנה במקרים שמונה חוק מיסוי מקרקעין, אינה "שורפת" את הפטור ממס שבח של נותן המתנה בגין דירת מגורים יחידה. לדוגמא: הורים שיש בידיהם שתי דירות מגורים, ומעוניינים למכור דירה בפטור ממס שבח, יכולים להעביר דירה אחת במתנה לילדיהם (שהם מעל גיל 18 ואינם נחשבים חלק מהתא המשפחתי), לקבל עבור ההעברה פטור ממס שבח ולאחר מכן, למכור את דירתם השנייה (אם הם עומדים בהוראת הפטור לדירה יחידה לפי הוראותיו החדשות של סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין) בפטור ממס שבח, לפי דירת מגורים יחידה. שיקול מס נוסף יכול להיות: רצון של ההורים ליהנות מהפטור הליניארי המוטב שמציע חוק מיסוי מקרקעין, למקרה שבעתיד יוחלט לבטלו. הפטור הליניארי מאפשר לאפס את המס עד ליום 1.1.14, ויש לכך משמעות גדולה כאשר מדובר בדירות מגורים שנרכשו לפני שנים רבות. במצב כזה, אומנם ישולם מס שבח בעת המכירה, אולם במקרה ובעתיד יבוטל הפטור הליניארי המוטב, המס שישולם עכשיו עשוי להיות מופחת משמעותית מהמס שישולם בעתיד על ידי הנהנה, אשר ייכנס לנעליו של המעביר לעניין שווי הרכישה ויום הרכישה.
- 4. הגנה על דירת מגורים כאשר מדובר במערכות יחסים "פרק ב" – במקרים רבים, הורים מעוניינים להגן על דירתם מפני בן הזוג שנישאו לו בפרק "ב" בחייהם. ישנן דרכים רבות לעשות זאת, כאשר העברת הנכס במתנה לילד היא אחת הדרכים. חרף האמור לעיל, גם כאשר הועברה דירה במתנה, סעיף 7 לחוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג – 1973 קובע כי בן הזוג הנותר בחיים רשאי להגיש לבית המשפט תביעה לפיה ייקבע שנכס שבן הזוג הנפטר נתן במתנה לצד ג' (למשל: בנו מנישואיו הקודמים), לפני פטירתו, ייחשב כאילו הוא עדין שלו, וזאת לצורך איזון משאבים בין בני זוג. לכן, חשוב מאוד לגבות עסקה שכזו בהסכם ממון (מאושר כדין על ידי בית המשפט), בכדי לספק הגנה מקסימאלית לעסקה מסוג כזה.
ההתחייבות לתת מתנה:
סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום. כלומר: אם עסקת המתנה לא נגמרה ברישום (בטאבו או במרשם רלבנטי אחר), אז בידי מקבל המתנה רק זכות חוזית – כלומר, התחייבות של נותן המתנה לתת לו מתנה.
האם ניתן לבטל מתנה:
ביטול עסקת מתנה אינה עניין של מה בכך ומדובר בעניין מורכב, ויש לבחון את העובדות של כל מקרה ומקרה בעין דקדקנית.
סעיף 5 לחוק המתנה קובע כי כל עוד מדובר בהתחייבות לתת מתנה, נותן המתנה רשאי לחזור בו, כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות של נותן המתנה לתת לו מתנה. ואולם, בית המשפט קבע בפס"ד בראשי (ע"א 3601/96) שהמבחן להתקיימותה של גמירות דעת למתן מתנה הוא מבחן חיצוני אובייקטיבי שנועד להעניק הגנה להסתמכות המתקשר ולקיים את עיקרון הוודאות העסקית. יש להביא בחשבון את התנהגות הצדדים ודבריהם. בעסקת מתנה יש ההגנה על אינטרס ההסתמכות של מקבל המתנה הינה פחותה, וניתן משקל רב יותר לרצון נותן המתנה.
כמו כן, נותן המתנה יכול לחזור בו ממתן המתנה בשני מצבים נוספים:
1. אם הייתה התנהגות מחפירה מצד מקבל המתנה כלפי נותן המתנה או מי מבני משפחתו – החוק לא מגדים מהי "התנהגות מחפירה" ולכן שיקול הדעת בעניין נמצא בידי בית המשפט אשר ידון בתיק
2. אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה – החוק אינו מגדיר מהי "הרעה ניכרת" ולכן גם כאן, שיקול הדעת יהיה בידי בית המשפט שידון בתיק.
האם ניתן לתבוע ביטול המתנה על סמך צוואה?
סעיף 39 לחוק הירושה, תשכ"ה 1965 קובע כי היורשים לא יוכלו לתבוע ביטול מתנות על סמך צוואה, כל זמן שהצוואה לא קוימה. כלומר, כל זמן שלא הוצא צו קיום צוואה על ידי הרשם לענייני ירושה.
אם כך, איך יוכלו יורשים להגן על נכסים שניתנו במתנה בטרם קבלת צו קיום צוואה? בפס"ד ע"א 6377/11 פלוני נ' אלמוני (פורסם בנבו, 15.1.12) קבע ביהמ"ש כי במצב שבו טרם ניתן צו קיום צוואה, ניתן יהיה לתבוע ביטול המתנות ותביעות הקשורות להיקף עיזבון המנוח רק באמצעות מנהל עיזבון זמני שימונה על ידו.
איזה טענות ניתן לטעון כשמבקשים ביטול המתנה:
טענה נפוצה על ידי המבקשים לבטל מתנות, היא טענה השאובה מדיני הירושה (שכן היא אינה נכללת לא בחוק החוזים ולא בחוק המתנה) והיא טענת השפעה בלתי הוגנת – כך, קבע בית המשפט בשורה של פסקי דין (ע"א 2041/05 מחקשווילי נ' מיכקשווילי; ע"א 3099/99 גוטמן יצחק; ע"א 1612/03 גרינפלד נ' בן צבי) כי ניתן לטעון כטענה לביטול המתנה שמקבל המתנה השפיע באופן בלתי הוגן על נותן המתנה.
כמו כן, ייתכן וניתן יהיה לטעון למעורבות בעריכת המתנה – אולם עניין זה טרם הוכרע בפסיקה.
על המשמעות להשפעה בלתי הוגנת, ניתן לקרוא במאמר בנושא השפעה בלתי הוגנת.
האם העברת דירה ללא תמורה נחשבת לעסקה במקרקעין:
סעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה". לכן, התשובה לשאלה האם העברת דירה ללא תמורה נחשבת לעסקה במקרקעין – היא בפירוש כן! נוכח האמור, הרי שחלה על העסקה חובת דיווח לרשויות המיסים.
מיסוי בעסקאות מתנה:
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע לעניין מס שבח: "(א) מכירת זכות במקרקעין והקניין זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – שאינו איגוד בשליטתו – יהיו פטורים ממס.".
הגדרת קרוב לעניין סעיף 62 לחוק הינו: בן זוג; הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה; אח או אחות לגבי זכות שקבלו מהורה או הורי הורה בלא תמורה או בירושה.
האם אחים יכולים לתת מתנה אחד לשני בפטור ממס? אח או אחות יכולים לתת מתנה רק לגבי זכות קיבלו מהורה או מהורי הורה ללא תמורה – כלומר במתנה, או בירושה.
תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובע כי: "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.". כלומר, בכל עסקה של העברה ללא תמורה, נחשב כמה מס רכישה יחול על מקבל המתנה ושליש ממנו יהיה מס הרכישה שישולם בעסקה. ואולם, כאשר מדובר בבני זוג, קובעת תקנה 21 לתקנות מס רכישה: "על אף האמור בתקנה 20 זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה." כלומר – על דירת מגורים של בני זוג, אשר הם מתגוררים בה יחדיו, והדירה מועברת ללא תמורה לאחד מבני הזוג על ידי בן הזוג השני יהיה פטור ממס רכישה.
ההגדרה של קרוב לעניין מס רכישה: "בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות;". כלומר, לעניין מס רכישה, אח אשר מקבל מתנה מאחיו, ייהנה מהטבה במס רכישה ומס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל.
כמו כן, בעת האחרונה, ונוכח העובדה כי עסקאות מתנה שימשו דרך לחמוק מתשלום מס, הפעילה רשות המיסים מנגנוני אכיפה רחבים, אשר בוחנים את המהות האמתית של העסקה ומטרתה.
תקופת צינון – דירה שהתקבלה במתנה:
סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר מקבל המתנה ירצה למכור את הדירה בפטור לפי דירה יחידה, יהיה עליו להמתין תקופת צינון.
אם הדירה שימשה למגוריו של מקבל המתנה – יהיה עליו להמתין 3 שנים מיום שהחל להתגורר בה דרך קבע, לפני שיוכל ליהנות מפטור לדירת מגורים יחידה עם מכירתה. אם הדירה לא שימשה למגוריו של מקבל המתנה – יהיה עליו להמתין 4 שנים מיום שנעשה הבעלים של הדירה, לפני שיוכל ליהנות מפטור לדירת מגורים יחידה עם מכירתה.
אם המוכר היה קטין (כלומר בן פחות מ18 שנים) כאשר קיבל את הדירה במתנה, מניין השנים של תקופת הצינון יתחיל מיום הגיעו לגיל 18.
מתנה בשווה כסף לרכישת דירה:
סעיף 49ו(ג) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כאילו התקבלה במתנה. כלומר, קבלת 50% מערך (בכסף) כמתנה, ורכישת דירה בהם, ייתכן שייחשב כקבלת הדירה במתנה. לאמור יש משמעות גדולה, שכן מקבל המתנה צריך להמתין תקופת צינון בטרם יוכל למכור את הדירה שקיבל במתנה בפטור ממס לפי דירה יחידה. לכן, אם רשות המיסים תחשיב את הדירה שנרכשה מ-50% כספי מתנה כמתנה, יהיה על מקבל המתנה להמתין עם מכירת הדירה את תקופת הצינון הקבועה בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין על מנת למכור את הדירה בפטור ממס לדירה יחידה.
לסיכום
כפי שנוכחנו לדעת, עסקת העברה ללא תמורה (במתנה) איננה עסקה פשוטה כפי שהיא נחזית להיות, וכאשר באים לבצע עסקה שכזו יש לשים לב להיבטים משפטיים שונים ומגוונים ולהבטיח, עד כמה שניתן, שלא ניתן יהיה לבטל את המתנה או לטעון כנגדה.
לפני ביצוע עסקה שכזו יש לבצע בדיקות משפטיות רבות, לרבות תכנון מס אשר יטיב עם נותן ומקבל המתנה ולהבין את השלכות העסקה על הצדדים.
משרד עורכי דין דפני קנזי מתמחה בלווי עסקאות מקרקעין בכלל ובלווי עסקאות העברת דירה במתנה בפרט (לדוגמא: עסקת העברה מהורה לילד, בין אחים וכדומה) וישמח לעמוד לשירותכם.
* האמור אינו מהווה תחליף ייעוץ משפטי, ובכל מקרה מובהר כי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין. לקבלת ייעוץ משפטי, מקצועי ואישי – ניתן לפנות למשרדנו.
* האמור אינו מהווה תחליף ייעוץ משפטי, ובכל מקרה מובהר כי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין. לקבלת ייעוץ משפטי, מקצועי ואישי – ניתן לפנות למשרדנו.
